מאת: * עו"ד מיכאל שטרית , מרצה בתחום הנדל"ן ומלווה משקיעים
****
בחירת אזור להשקעה נדלנית הוא המרכיב העיקרי להצלחת העסקה הנדלנית. המיקום (location ) הופך להיות חיוני בעת ניתוח עסקה, וזאת על מנת למקסם את הרווח ולנצל את תשואת עליית הערך של הנכס.
בלימודי הנדל"ן שאני מעביר, אני מדגיש במיוחד את האלמנט של בחירת האזור לביצוע ההשקעה. מבחינתי, מדובר במרכיב החשוב ביותר בביצוע העסקה, ולכן ניתוח נכון של האזור להשקעה הוא שלב חשוב בדרך לעסקה רווחית ומוצלחת.
בעולם הנדל"ן יש שלושה אפיקי רווח פוטנציאליים בעסקה : תשואה (שכירות חודשית - הרווח על הכסף שהושקע), אקזיט (רווח יזמי - רכישה מתחת למחיר השוק ומכירה מעל למחיר השוק) ועליית ערך של הנכס. על מנת שעסקה תהיה מוצלחת, היא צריכה להיות מורכבת לפחות משניים מתוך שלושת האפיקים, כאשר החשוב מכולם הוא המיקום.
אומנם כל המנטורים העוסקים בתחום לימודי הנדל"ן יודעים לדקלם את המונח " location ,location location" , אבל "מיקום" הוא מונח רחב מאוד, אשר ניתן למצותו במשפט: מהו המקום האופטימלי שכדאי להשקיע בו את הכסף שלך.
ניתוח אזור להשקעה צריך להתבצע ברמת "המקרו" (ניתוח רחב של תוכניות עתידיות) וברמת "המיקרו" (ניתוח ממוקד של גורמים ספציפיים). ניתוח האזור חייב לקחת בחשבון גם את הפוטנציאל לעליית ערכו הכספי וגם את הצרכים של הלקוח הסופי בעסקה (אם זו עסקת אקזיט – מי הלקוח שירצה לרכוש ממני את הנכס, ואם זו עסקת נדלן מניב- מי הלקוח שירצה לשכור ממני את הנכס).
ידוע, שיש אזורים שמחירי הנדל"ן בהם עולים יותר, ויש אזורים שעולים פחות, וגרוע מכול - יש אזורים שמתאפיינים גם בירידת מחירים. המטרה היא לאתר את האזורים שהסבירות לעליית מחירים בהם תהיה גבוהה יותר מאזורים אחרים.
לפניכם רשימה של גורמים אשר חובה לקחת אותם בחשבון בעת בחירת מיקום נכון לביצוע עסקת נדלן":
בחינה אינדיווידואלית של סוג המשקיע
לא כל אזור מתאים לכל משקיע. יש משקיעים שמחפשים עסקה ארוכת טווח (רכישת נכס לצורכי השכרה / אזור עם תוכניות עתידיות להתחדשות עירונית, קרקעות חקלאיות וכד'), ויש משקיעים שמחפשים עסקה קצרת טווח (הגדלת ההון העצמי - פליפים, טריפל, אקזיט וכד'). המסקנה היא שלא כל אזור מתאים לסוג ההשקעה שאדם מחפש. לכן טרם ביצוע ניתוח המיקום, יש לבצע ניתוח אישי לגבי גובה ההשקעה וסוג ההשקעה של המשקיע.
תחילה, על המשקיע לשאול את עצמו, מה גובה ההון העצמי שמתכוון הוא להשקיע בעסקה. לאחר מכן עליו לבחון, האם על סמך נתוניו האישיים, יסכים הבנק לתת לו הלוואה מסוג משכנתא לצורך מימון הרכישה. כך, למעשה, נגלה מה גובה ההשקעה ונחפש אזורי השקעה שמתאימים לתקציב שלו ולעלות ההשקעה.
השאלה השנייה שיש לשאול היא, מיהו המשקיע ומה סוג ההשקעה שהוא מחפש. האם הוא מחפש עסקת נדלן מניב (רכישת נכס לצורכי יצירת הכנסה נוספת) או אם מחפש הוא להגדיל את ההון העצמי שלו. התשובה לשאלה זו תשפיע באופן ישיר על ההחלטה, איפה לבצע את העסקה. כי לא כל אזור מאופיין כאזור מתאים להשכרת נכסים, ומנגד לא כל אזור מתאים לעסקאות לצורך הגדלת ההון העצמי (אקזיט).
בחינת שווקים ראשונית בהתאם לגובה ההשקעה
ההחלטה על גובה ההשקעה משליכה באופן טבעי על בחירת אזור ההשקעה. אם מעוניינים להשקיע בעסקת הנדל"ן עד 1,000,000 ₪, במצב זה, חובה לבצע סריקת שווקים ראשונית לצורך בחינת כמות הדירות הקיימת באזור. לצורך זה, ניתן להיעזר באתרי מכירות כגון יד 2, מדל"ן, קומו, winwin וכדומה. הסריקה הראשונית היא לסרוק ערים בהתאם לגובה ההשקעה ולרשום כמה דירות קיימות באותו אזור. למשל, נניח שגובה ההשקעה הוא מיליון ₪ , ובסריקה הראשונית התקבלו התוצאות הבאות: תל אביב – 6 דירות למכירה, פתח תקווה – 18 דירות, חיפה - 1024 דירות, אילת – 300 דירות, קריית מלאכי - 270 דירות, קריית אתא - 185 דירות, רעננה – 4 דירות. לנוכח תוצאות אלה ברור, שהערים: תל אביב, פתח תקווה ורעננה לא יתאימו לביצוע ההשקעה, הואיל וכמות הסחורה (הדירות) בשווקים אלה לשם השקעה עד מיליון ₪ היא נמוכה, ולכן בשלב זה של החיפוש הראשוני מצטמצם החיפוש לערים שיש בהם כמות סחורה שתתאים להשקעה (למעלה מ- 100 דירות לפחות).
בחינת מגמות גדולות בתחילת הדרך
לאחר צמצום רשימת הערים הפוטנציאליות לביצוע העסקה בהתאם לגובה ההשקעה, יש לבדוק עבור כל עיר ועיר שנותרה ברשימה, מהן התוכניות שעתידות להתבצע באזורי ההשקעה הרלוונטיים. טעות רווחת היא לחפש תוכניות בנייה עתידיות חדשות. בנייה חדשה אינה גורמת לביקוש. מה שיגרום לרצות לקנות באזור מסוים דירה הוא: פיתוח, חינוך, תחבורה, נגישות, מקומות תעסוקה, פארקים, מגמות דמוגרפיות, בתי חולים, מרכזי קניות וכדומה. אלו הם הפרמטרים שישפיעו על הביקוש.
כאשר מחפשים, אפוא, מגמות גדולות בתחילת הדרך, רצוי ונחוץ לחפש פרסומים מהסוג הבא: "אושרה תוכנית לבניית בית חולים", "אושרה תוכנית לבניית פארק תעשיות", "אושרה תוכנית על פתיחת תחנת רכבת חדשה", "אושרה תוכנית לבניית מחלפים חדשים", "תוואי הרכבת הקלה החדשה", "מדד החינוך – איכות בתי הספר שביזור", "מרכז קניות חדש עתיד להיפתח ב..." "הרחבת כבישים". יש לוודא שהתוכניות אמנם אושרו בטרם התחילו, ושהצפי לסיומן הוא בעוד 3 – 5 שנים לפחות. הסיבה היא שבעוד 3 – 5 שנים, כאשר התוכניות האלו יסתיימו, המחיר של הדירה יעלה, וכאשר המחיר יעלה, אפשר יהיה למכור את הדירה כצעד נוסף להשקעה שתבוא אחריו....
דוגמה נוספת למגמות גדולות בתחילת הדרך היא "הסכם גג". הסכם גג הוא למעשה הסכם בין מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, לבין ערים במדינת ישראל. במסגרת הסכם זה, העירייה תאפשר לקדם תוכניות בנייה, והמדינה מצידה תתחייב להקמת מוסדות ציבור, פיתוח תשתיות, חינוך, כבישים וכו', עוד לפני התחלת שיווק הפרויקט. תוכניות פיתוח מהסוג הזה הן מה שחשוב ונדרש לחפש באזורים השונים.
הגעה ובחינה פיסית של העיר
כאשר מגיעים לעיר שנבחרה להשקעה, התחנה הראשונה היא מחלקת ההנדסה. מחלקת ההנדסה היא למעשה הגוף האחראי על התכנון, הרישוי והפיתוח במרקם העירוני. מדובר במחלקה נגישה מאוד מבחינת מידע, ולכן יש לבקש ולקבל כמה שיותר מידע שיכול להשפיע על ההחלטה האם להשקיע בעיר אם לאו. במחלקת ההנדסה נלמד לדעת מהו הסטאטוס של התוכניות אותן איתרנו בתחילת הדרך, האם יש תוכניות נוספות לפיתוח תעסוקה בעיר, האם יש פרויקטים עתידיים לשיקום שכונות ו/או תמיכה ו/או פיתוח של שכונות חלשות בעיר, האם יש תוכניות חדשות בהפקדה, מה מדיניות העירייה לגבי פרויקטים של התחדשות עירונית, האם יש הטבות בארנונה לאוכלוסיות מסוימות ועוד אינפורמציה חיונית.
התחנה השנייה היא השטח. האמרה הנדושה "דברים שרואים מכאן לא רואים משם" היא אפקטיבית מאוד בתחום הנדל"ן. הסיור בשטח היא הבדיקה החשובה ביותר. הסיור בשטח חיוני לשם השוואת התוכניות והפרויקטים אל המציאות. השטח שונה מכל דבר אחר, והעסקאות מתבצעות, בסופו של דבר, בשטח עצמו. חשוב להכיר את השטח ברמה מקסימאלית: מי קהל היעד באזור, סוג האוכלוסייה המתגוררת באזור, האם מדובר באזור המאופיין בביקוש לשכירויות (למשל אזור סטודנטיאלי) או אזור המאופיין ברכישות ומכירות של דירות, מה הצרכים הנחוצים למגורים, רמת המחירים של הדירות המוצעות למכירה באזור ורמת מחירי הדירות המוצעות להשכרה. באמצעות ניתוחים אלו ניתן יהיה לבצע בעתיד הערכת שווי הנכסים שיהיו פוטנציאלים להשקעה, ומנגד ניתן יהיה גם לדעת מה גובה התשואה בעסקה מסוג נדלן מניב (שכירות). "תפיסת המחיר" תאפשר לנו לבחון את עליית הערך של הנכסים באזור.
מיקומים חשובים: בשטח חשוב לאתר את צירי התנועה העיקריים, נגישות לתחבורה ציבורית, מקומות תעסוקה / מסחר, בתי ספר, גני ילדים, מוסדות חינוך להשכלה גבוהה ואפילו מיקומן של אנטנות סלולאריות. יש לזכור, כי אנשים מגיעים להתגורר באזור מסוים מסיבה מסוימת, ולכן יש לחפש את הסיבה לכך כדי לדעת להתאים את ההשקעה למשקיע.
יש לזכור, כי בחירה נכונה של האזור לפעילות נדלנית, תאפשר למקסם את הרווח הפוטנציאלי בעסקה, הן בתחום עליית הערך והן מתוך הרווח הישיר בעסקה (שכירות / אקזיט).
*******
*הכותב עו"ד מיכאל שטרית עוסק בין היתר בליווי וחניכת משקיעים בעסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי. בנוסף הינו ראש תחום נדל"ן ומרצה מוביל במכללת פסגות.