*מאת עו"ד מיכאל שטרית
התשובה לכך היא פשוטה- כן!
עצם ההתעסקות בשאלה האם הנגיף משפיע או האם לאו פירושו כי ההשפעה קיימת.
שוק הנדלן מורכב ממספר אפיקי השקעה אפשריים: נדל"ן מניב למגורים, עסקאות השבחה (אקזיט), נדל"ן מניב מסחרי, בנייה, התחדשות עירונית, עסקאות רכישה מקבלן וכדומה, לפיכך אפקט ההשפעה יהיה שונה בין אפיק השקעה אחד למשנהו.
ההשפעה המיידית על שוק השכירות
בימים האחרונים בצל צעדי "השבתת" המשק אנחנו מתבשרים על צמצומים במגזר המועסקים, המוביל לגל פיטורים ועל גל נוסף של עובדים אשר נוכח המצב הוצאו לחופשת חל"ת כפויה. מצב זה מוביל לחסרון כיס אצל אותם מועסקים אשר חלקם מתגוררים בשכירות. אפקט זה הוביל לגל של בקשות ו/או הודעות על בקשה לדחיית תשלומי שכירות, ביטול תשלומי שכירות ובקשות לקיצורי הסכמי שכירות.
הדוגמאות הללו, הן הוכחה לכך, כי בטווח הקצר, ההשפעה של וירוס הקורונה, פוגעת בחלק ממשקיעי הנדלן המניב. העורק הראשי של משקיע הנדל"ן המניב הוא השכירות החודשית. רבים מאותם משקיעים בונים על מודל שבו הלוואת שאותה נטלו על הדירה משולמת באמצעות השכירות החודשית, וכאשר עורק תשלומים זה נפגע, התוצאה היא שתזרים המזומנים של אותו משקיע נפגע, עם זאת למודל זה יש פתרון של דחיית תשלומי משכנתה המאפשר למשקיע להמשיך ולהחזיק בהשקעתו גם בעת הזו.
אפקט רוכשים מול קונים
דוגמה נוספת לכך, היא הפאניקה האופפת את השווקים השונים. מיום ליום אנו מתבשרים על ירידות חדות בבורסה ועסקים שנסגרים. כאשר המציאות הכלכלית מצויה בחוסר ודאות, משקיעי נדלן אשר התכוונו לרכוש דירות לצורכי השקעה, נסוגים מכוונתם הראשונית עד אשר חוסר הוודאות הקיים בשוק יסתיים. ברגעים אלו המשקיע הממוצע חושב על כלכלת התא המשפחתי ופחות על ביצוע השקעות נוספות. לכן שוק "הרוכשים" מתקרר.
גם אלה שביקשו לרכוש דירה למגורים אינם בטוחים שיכולים יהיו ליטול משכנתאות ולעמוד בתשלומים ולכן בשלב זה רבים בוחרים להשהות את הרכישה המיוחלת. בטח במצב בו הממשק בין האנשים הצטמצם נוכח הסכנה בהדבקות, יכול להוביל את השוק לקיפאון.
מנגד שוק המוכרים נכנס לדריכות. שילוב של לחץ כלכלי יחד עם דילול שוק המשקיעים והרוכשים יוביל לירידת מחירים נקודתית, ויכולה להוות הזדמנות חיובית למשקיע פוטנציאלי.
השורה התחתונה: שוק הנדלן הוא שוק שונה ומורכב. מה שמאפיין את שוק הנדלן הוא למעשה היציבות שלו לאורך זמן. לכן, קשה מאוד לאמוד את השפעת הנגיף על המחיר בנקודת זמן זו. ההמלצה היא אפוא להמשיך ולעבוד בהתאם לתוכנית העסקית שבניתם עבור עצמכם. המשך ניתוח השוק תוך השוואת מחירים נקודתית יכול להוביל לאיתור עסקאות אטרקטיביות גם בשוק המצוי בחוסר וודאות.
הכותב הוא מייסד משרד עורכי הדין מיכאל שטרית העוסק בין היתר בליווי וחניכת משקיעים בעסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי. בנוסף הינו ראש תחום נדל"ן ומרצה מוביל במכללת פסגות.