*מאת עו"ד מיכאל שטרית- ראש תחום נדל"ן במכללת פסגות*
במסורת היהודית ימי ספירת העומר מתאפיינים בימים בהם נוהגים מנהגי אבלות. החיבור של ימי העומר (בסמוך לחג הפסח) לחול המועד פסח יוצר למעשה וואקום בו יש ירידה בהיקף העסקאות בעולם הנדל"ן, וזאת מ-2 סיבות עיקריות:
- חג הפסח- כלכלת המשפחה מרוכזת בהוצאות התא המשפחתי עבור החג.
- ספירת העומר- היצמדות למסורת היהודית, לפיה יש לנהוג מנהגי אבלות במועדים אלו.
עם זאת, מיד לאחר ל"ג בעומר (סיום מנהגי ספירת העומר) אנו עדים לתקופה של עלייה בהיקף עסקאות הנדל"ן. שחרור הווקום מייצר שוק של רוכשים ואשר למעשה המתין תקופה מסוימת ומעוניין כעת לרכוש נכסים.
כאשר רוצים לרכוש דירה יש להיערך בהתאם טרם ביצוע עסקת הרכישה. אומנם זה נראה, כאילו אם לא תקבלו החלטה מהירה תאבדו את הדירה: אך יחד עם זאת, אם תקבלו החלטה פזיזה, יכול שתכנסו לעסקה כושלת. לכן יש חשיבות רבה לתכנון נבון של עסקת הרכישה:
א. בחינת ההון העצמי הדרוש לביצוע העסקה- ככל שמדובר בעסקה הראשונה שלכם תהיו זכאים למימון משכנתא של עד 75 אחוזים מגובה הנכס. מה שאומר, שעליכם להתארגן על הון עצמי בגובה של לפחות 25 אחוזים משווי הנכס.
ב. חישוב סך ההוצאות בעסקה- ברכישת דירה קיימות הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון, ואותן יש להוסיף להון העצמי הראשוני: פתיחת תיק משכנתא, שמאי, עורך דין, מתווך, אגרות, מס רכישה ובמידת הצורך שיפוץ הנכס
ג. קבלת אישור עקרוני למשכנתא טרם ביצוע עסקת הרכישה- הואיל ומימון העסקה ברובו מתבצע באמצעות הבנק, עלינו לגשת לבנק טרם החתימה על הסכם הרכישה ולבדוק האם הבנק יעניק לנו מימון באמצעות הלוואת משכנתה. אם התשובה חיובית, נוכל להתקדם לעסקה. אך אם התשובה שלילית, יהיה עלינו לבחון חלופות לצורך מימון העסקה.
ד. בחינת האזור- ניתוח האזור בו מצויה הדירה הוא חשוב מאוד. לכן רצוי לבצע בחינה של סביבת הדירה הנרכשת. תמהיל האוכלוסייה, צירי תנועה, מקומות תעסוקה, מקומות מסחר, מוסדות לימוד וכו'. נדל"ן עושים בשטח, לכן אין להסתפק בסקירות ברשת, ויש חשיבות עליונה להגעה לשטח ולבחון. זכרו: "דברים שרואים מכאן לא רואים משם".
ה. בחינת המצב הפיסי של הנכס- אנו משקיעים כסף רב ברכישת הדירה. לכן עלינו לבחון את מצבה הפיסי, ליקויי בניה, תקינות הנכס, רטיבות, נזילות, וכדומה. אין להקל ראש בבדיקה זו, הואיל ובדיקה זו תקבע האם הנכס ראוי למגורים, ובמידה ונאלץ להשקיע בשיפוץ נוכל להתכונן להוצאה הנוספת בהתאם. מומלץ בשלב זה להסתייע בחברת "בדק בית" אשר תבחן את הנכס ותנפיק לכם דוח ליקויים אודות הנכס.
ו. בחינת מצבו התכנוני של הנכס- יש לבחון את תיק הבניין לרבות: היתר הבניה, גרמושקא, טופס 4 והתאמת הבנוי להיתר הבנייה. זכרו, תוספת בנייה ללא היתר מהווה חריגת בנייה. מומלץ בשלב זה לפנות לבנק למשכנתאות ולהזמין שמאות מוקדמת מאת הבנק.
ז. בחינת מצבו הקנייני של הנכס- יש לבחון את אישור הזכויות של הנכס בו נמצאים פרטים רבים כגון: תיאור הנכס הנרכש, הצמדות, בעלות, האם על הנכס קיימת משכנתה, הערת אזהרה, שעבודים, עיקולים וכדומה. כמו כן יש לבצע בדיקה של תיק הבית המשותף ולראות את התאמתו למצב בשטח.
ח. הערכת שווי הנכס- אומנם ניתן לבצע הערכת שווי הנכס על ידי שמאי, אך יחד עם זאת, על מנת לבחון האם המחיר עבור הנכס הוא ריאלי, יש לבצע בדיקה של היסטוריית העסקאות שבוצעו לאחרונה באזור באמצעות האתר של "רשות המיסים" תוך התייחסות בין היתר לעסקאות המוצעות למכירה באזור. ממוצע של מחירי עסקאות שבוצעו בפועל, ביחד עם עסקאות המוצעות במחיר "שוק" יוביל להבנת המחיר.
ט. בחינת היבטי מיסוי- אם מדובר בדירת המגורים היחידה שלכם הרי שתהיו זכאים לחישוב מס בהתאם למדרגות המס של דירת מגורים יחידה. בפועל עד לסך של 1,696,750 ₪ שיעור המס יעמוד על 0%.
י. פנייה לעורך דין המתעסק בנדל"ן- העסקה החשובה שלכם היא גם העסקה היקרה בחייכם, לכן רצוי ומומלץ לפנות לעורך דין שתחום מומחיותו הוא נדל"ן (מקרקעין) אשר יבחן את תנאי העסקה וייצג אתכם נאמנה בעסקאות מסוג זה.
מזל טוב, רכשתם את הדירה, הטיפ שלי אליכם הוא לא לעמוד במקום. השלב הבא הוא לתכנן את העסקה הבאה. היופי בעולם הנדל"ן הוא שכאשר הזדמנויות קיימות, עליכם לכתת רגליים ולאתר את העסקה הבאה- בהצלחה.
*הכותב הינו ראש תחום נדל"ן במכללת פסגות, יזם ומשקיע נדל"ן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית העוסק בין היתר בליווי רוכשים ומשקיעים בעסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי.