מאת עו"ד מיכאל שטרית
התיקון האחרון של חוק ההסדרים העלה לכותרות את סוגיית ההשקעה ב"נדל"ן המניב". "הנדל"ן המניב", הוא אחת מאפשרויות ההשקעה בשוק הנדל"ן.
בשונה מיתר השקעות הנדל"ן, מטרת ההשקעה בנדל"ן מניב היא יצירת תזרים מזומנים חיובי לאורך זמן. עם זאת, מדובר בהשקעה שאם תתבצע בתבונה, תוך בחירת בחינה מקדימה של אזור ההשקעה, יוכל המשקיע להרוויח מ"כפל מבצעים". ראשית, ירוויח את התשואה החודשית בגין דמי השכירות, ונוסף על כך, ירוויח את תשואת עליית הערך של הנכס.
הכניסה להשקעה בנדל"ן המניב, מחייבת תכנון והיערכות מקדימה. ראשית עלינו להבין מהו ההון העצמי אותו נקצה לעסקה וככל שנבחר להשתמש במינוף (מימון בנקאי - משכנתא) הרי שיהיה עלינו להבין מה יהיה ההחזר החודשי בגין אותו מינוף.
לאחר ניתוח האפשרויות הכלכליות העומדות בפנינו, יהיה עלינו לבצע ניתוח שוק. בנדל"ן מניב, ישנם מספר קריטריונים (מלבד, מיקום, מיקום ומיקום) אותם יהיה עלינו לבחון בטרם ביצוע ההשקעה. ראשית חשוב לבחור עיר לפעילות ההשקעה. במסגרת חקר העיר, נבחן את האזורים הפוטנציאלים תוך התמקדות בסוג האוכלוסייה (קהל היעד להשכרה) אליה נפנה, ואת הביקוש לשכירות באותו אזור.
כאמור, מטרת ההשקעה בנדל"ן המניב הינה יצירת תזרים מזומנים חיובי לאורך זמן. לכן, בשלב הראשון של ההשקעה, הנכס יממן את ההחזר החודשי של המימון הבנקאי באמצעות דמי השכירות. בשלב השני, עם סיומו של המימון הבנקאי וסילוק המשכנתא, נוצרת הכנסה חודשית קבועה.
לאור האמור לעיל, הרי שיש חשיבות יתרה בבחירת מסלול משכנתא נבון, כך שהשכירות החודשית תכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא. עלינו להימנע ממצב בו אנו נאלץ בסוף החודש להשלים חוסר עבור מימון ההשקעה בנכס בגין המשכנתא.
הנדל"ן המניב מספק ברוב המקרים את התשואה היציבה ביותר. הואיל ומדובר בנכס למגורים, הרי שבשוק נורמאלי, בו יש תחלופה נמוכה של שכירות, התפוסה נוטה להישאר גבוהה. למרות זאת, טרם הכניסה להשקעה יהיה עלינו לבצע חישוב מקדים של התשואה העתידית, אותה יניב לנו הנכס.
טעות רווחת בחישוב התשואה היא לחשב את התשואה על בסיס 12 חודשים בשנה ולחלק בעלות הנכס. אומנם, ישנם 12 חודשי שכירות בשנה, אך עם זאת, עלינו ליטול בחשבון את עלויות מימון הנכס בצירוף מקדם בטחון של חודש שכירות בשנה בגין אי תפוסה. יחד עם זאת, טעות נוספת בבסיס החישוב דלעיל, אינה נוטלת בחשבון את העלויות השונות בגין רכישת הנכס.
לפיכך הנוסחה לחישוב התשואה השנתית היא כדלקמן: דמי השכירות * 11 חודשים / עלות כוללת של הנכס.
לדוגמה, עלות רכישת הנכס היא 700,000 ₪. עלויות רכישה נוספות כגון: מתווך, עו"ד, אגרות, שיפוץ וכדומה בסך של 50,000 ₪. עלות רכישה הנכס הכוללת היא 750,000 ₪. דמי השכירות החודשיים הם 3,000 ₪. התחשיב הוא כדלקמן: 3,000 ₪ ( דמי שכירות ) * 11 חודשי שכירות / 750,000 ₪ (עלות כוללת של הנכס) = 0.044. מכאן, שעלות התשואה השנתית בגין הנכס הינה 4.4% לשנה.
בדומה לנוסחת חישוב התשואה השנתית, עלינו לבחון לחשב את החזר ההשקעה בגין הנכס. כאשר הנוסחה לחישוב היא כדלקמן: עלות הנכס הכוללת / דמי השכירות * 11. התוצאה היא החזר ההשקעה בשנים.
כך למשל בהתבסס על הנתונים הקודמים: 750,000 / 3,000 * 11 חודשים = 22.7. המשמעות היא, כי החזר ההשקעה בגין הכנס הוא בתוך 22.7 שנים.
ניתן לראות, כי "הנדל"ן המניב" הוא אפיק השקעה אשר יכול לספק לנו הכנסה חודשית נוספת ולשפר את עמדתנו הכלכלית.
הכותב הינו מרצה במכללת פסגות, יזם ומשקיע נדלן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית העוסק בין היתר בליווי עסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי.