מאת: עו"ד מיכאל שטרית
בשבוע שעבר עסק חלקו השני של המדריך בסקירה כללית של בחינת המצב המשפטי של הנכס. חלקו השלישי של המאמר יעסוק בבחינת המצב התכנוני של הדירה ומיקומה.
פרק ג' בחינת תיק הבניין של הנכס
לאחר בחינת נסח הטאבו, שכזכור מהווה "תעודת הזהות של הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש, ניגש למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בה מצוי הנכס, וזאת על מנת לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס.
במחלקת ההנדסה, נבקש לקבל לידנו את "תיק הבינין" השייך לנכס. בתיק הבניין נמצא את היתרי הבניה אשר מכוחם נבנה הנכס, בצירוף תכניות הבניה ותשריט הנכס.
תשריט הנכס, הוא למעשה התוכנית התכנונית של הנכס, הכולל את מאפייני הנכס, החלוקה הפנימית שלו ולרבות הגבולות והשטח שלו.
חשיבותו של היתר הבניה הינה גבוהה מאוד, הואיל ובהתאם להוראות היתר הבניה הספציפי אשר הוצא בעבור הנכס היה עליו להיבנות. חשוב להבין, כי משמעות אי התאמה בין הוראות היתר הבניה המצוי בתיק הבניין לבין מצבו של הנכס בפועל, הינה עבירת בניה.
מתיק הבניין, ניתן יהיה לקבל מידע בגין ניצול זכויות הבניה בנכס. לעיתים, ישנם נכסים, אשר זכויות הבניה שלהם לא נוצלו, וע"כ לרוכש הפוטנציאלי, קיימת הזכות לנצלן.
חשוב להבין, כי עבירות בניה אשר בוצעו בנכס, יכולות להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה. מעבר לאפשרות של אי קבלת משכנתא בנכס אשר קיימת בו עבירת בניה, מדובר על עבירה פלילית אשר יכול להיות מוגש כתב אישום פלילי בגינה.
יש לציין, שחריגת בניה, יכולה למנוע קבלת אישור עירייה אשר מבלעדיו לא ניתן יהיה לרשום את הנכס על שם הרוכש בסופה של עסקת הרכישה.
מומלץ לבצע את בדיקת תיק הנכס באמצעות מומחה: אדריכל או שמאי מקרקעין, אשר בעלות סבירה יקטין את הנזק של רכישת דירה אשר בנויה בניגוד להיתר הבניה המקורי שלה. הואיל ושוויו של הנכס, נקבע בהסתמך על ההיתר הבניה המקורי אשר ניתן לו ולא ע"פ החריגות אשר מצויות בו (כגון: סגירת מרפסת, בניית פרגולה, בניית בריכת שחיה וכדומה), לפיכך, חוות דעתו של המומחה תקבע את שוויו של הנכס במנותק מהחריגות הקיימות בו (ככל שקיימות).
הבהרה חשובה: לא כל בניה שהתבצעה בניגוד להיתר הבניה מהווה עבירת בניה ו/או חריגת בניה. ישנה הבחנה ברורה בין שינוי אשר התבצע "בתוך" הנכס לבין שינוי אשר התבצע "מחוץ" לנכס. לעיתים, שינוי אשר התבצע בתוך הנכס הגדלת הסלון ו/או חדר שינה מבלי לשנות את הקונסטרוקציה של הנכס הינה שינוי אשר מותר ואין צורך לבקש היתר בניה בגינו. בשונה, מבנית מחסן אשר מהווה חריגת בניה.
בשבוע הבא המשך המאמר...
**הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.