מאת: עו"ד מיכאל שטרית
בשבוע שעבר עסק חלקו הראשון של המדריך בסקירה כללית על עסקאות מכר של דירה המתבצעות באמצעות ו/או בסיועם של המתווכים. עם זאת, בטרם רכישת הדירה, יהיה עלינו לבצע מספר בדיקות כאשר הראשונה שבהן הינה: בחינת המצב המשפטי של הנכס.
פרק ב' מצבו המשפטי של הנכס
עוד בטרם נתקשר בעסקת הרכישה, נבצע מספר בדיקות, אשר בסופן נבין מה מצבו המשפטי של הנכס אותו אנחנו מתכוונים לרכוש.
בחינה ראשונה שעלינו לבצע הינה בחינת "תעודת הזהות" של הנכס. הנכסים מתנהלים במספר פנקסי רישום כאשר המפורסם שבהם הינו הטאבו. נכסים שטרם נרשמו בטאבו יתנהלו בפנקסי רישום נוספים כגון המנהל ו/או חברות משכנות. לפיכך, יהא עלינו לבחון, היכן מתנהל הרישום של הנכס הספציפי אותו אנחנו מבקשים.
הליך "הפקת" נסח טאבו ו/או אישור זכויות הוא הליך פשוט לחלוטין. את הנסח אפשר למצוא באתר שירות התשלומים הממשלתי בעלות של כ- 11 ₪.
מעיון בנסח הטאבו ו/או באישור הזכויות של הנכס יתגלו לנו מס פרטים רלוונטיים בנוגע לנכס המבוקש.
למשל, בנסח נוכל לגלות מי הוא בעל הזכויות בנכס. לכן, לא נהסס לבקש תעודת זהות ותעודה מזהה נוספת (רישיון נהיגה לדוגמא) וזאת על מנת לבדוק, כי המוכר הפוטנציאלי הינו בעל הזכויות בנכס, הוא ולא אחר.
את צילומי התעודות נשווה לרישומים בנסח הטאבו של הדירה ו/או לאישור הזכויות של הדירה בין אם במנהל ובין אם בחברה המשכנת.
לכאורה, בדיקה ברורה, אך לעיתים, מעיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות של הנכס יכולות לעלות מספר בעיות אשר יקשו במעט על ביצוע העסקה. למשל, מעיון בנסח עולה, כי המוכר כלל לא רשום בנסח הטאבו.
גודל הדירה ו"הצמדותיה"- בנסח הטאבו נוכל לגלות מה גודל הנכס. לעיתים, הרישום בטאבו אינו עולה בקנה אחד עם גודל הדירה בפועל ועם הרישום ברישומי העירייה. כמו כן, נבין מה "מוצמד" לדירה. למשל, בעל הדירה אשר מבקש למכור לנו את דירתו, טוען כי מדובר בדירה וחניה. לכן, ככל שלדירה "מוצמדת" חניה, היא תירשם בנסח הטאבו של הדירה.
מידע נוסף וחשוב מאוד אותו אנו יכולים לעיתים לגלות בנסח, הוא מידע בגין עיקולים, שעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה, וצווי הריסה אשר הוטלו על הנכס. יש לציין, כי בעניין זה אין להסתמך אך ורק על נסח הטאבו. הואיל, ולמעט מנסח הטאבו, שעבודים בקשר עם הדירה יכולים להירשם, גם ברשם המשכונות.
בחינת נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות של הנכס, הינה הליך בעלת חשיבות עליונה בכל הנוגע לרכישת הנכס המבוקש. לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין המתעסק במקרקעין, וזאת על מנת ליתן מענה לשאלות הנכונות ולעיתים, למצוא פתרונות יעילים, לבעיות אשר יכולות להתעורר מהתקשרות מעסקה מעין זו.
בשבוע הבא המשך המאמר...
**הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.