רכישת דירה מקבלן
בימים אלו כאשר התחלות הבניה גדלו בלמעלה מ 20%, רבים הם הרוכשים אשר פונים למרכזי המכירות על מנת להתקשר בעסקת רכישה אטרקטיבית "על הניר". אשר לכאורה תוזיל משמעותית את מחיר הדירה. האומנם?!
מאת: עו"ד מיכאל שטרית
במהלך "המירוץ לעבר הדירה" עסקאות רכישת הדירה מקבלן נראות לעיתים אטרקטיביות הן מבחינת המחיר והן מבחינת פריסת התשלומים.
ברוב המקרים, ישנם פערים גדולים, בין מה שהובטח באמצעות נציג המכירות אשר יעשה הכל על מנת ל"סגור" מכירה, לבין האמור בהסכם הרכישה, אשר בדרך כלל מונה למעלה מ-70 עמודים, וברוב המקרים את מרביתו ספק רב אם הרוכשים קראו.
לכן, אין לחתום על הצעות רכישה כאלו או אחרות אשר מוגשות לכם באמצעות נציג הרכישה. טרם חתימה כזו או אחרת עליכם לבצע בחינה מעמיקה של הסכם הרכישה באמצעות עורך דין מטעמכם אשר בקיא בעסקאות מסוג רכישת דירה מקבלן. לעיתים נוטים לטעות, כי עורך הדין של הקבלן, הינו מייצג אתכם בעסקה. אך הנכון הוא, כי עורך הדין של הקבלן, אמון על רישום הזכויות בדירה אך פרט לכך, אין הוא מייצג אתכם כלל וכלל.
ישנה חשיבות עליונה לבחון בטרם החתימה על ההסכם את הפרטים הבאים בהסכם הרכישה:
- אישור זכויות- ראשית, יש לבחון האם הקרקע עליה עתיד להבנות הפרוייקט הינה בבעלות ו/או בחכירתו של הקבלן והזכויות על כך רשומות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
- היתר בניה- יש לבחון האם לקבלן ניתן היתר בניה ומה המגבלות אשר נקבעו באותו ההיתר. אין לחתום על הסכם רכישה מבלי שהוצג היתר בניה לפרוייקט.
- ערבות בנקאית- אחד התנאים בלעדיו אין להתקשר בעסקה הינו ערבות בנקאית. לכן אחת השאלות העיקריות הינה מי הבנק המלווה ומה סוג הבטוחה אשר תנתן לרוכש להבטחת כספיו.
- מי הקבלן המבצע בפועל- יש לדרוש הצגת רישיון קבלני בתוקף של הקבלן המבצע וכי הוא הינו בעל הסיווג המתאים לבניית פרויקטים מסוג זה.
- מחיר סופי של הדירה- לרוב הצעת המחיר הראשונית אשר הועברה ע"י נציג המכירות הינה ראשונית ואין היא כוללת בתוכה את הפרטים הבאים אשר מתווספים למחיר הדירה כגון: הוצאות פיתוח, הוצאות עורך דין קבלן, הוצאות רישום, הוצאות חיבור הדירה למערכות החשמל, הגז והמים, דוד שמש וכדומה. סך "ההוצאות הנוספות" יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
- תיאור הדירה והמוצמד לה- יש לציין בהסכם הרכישה את גודל הדירה, מספרה, קומה, מס' חדרים, האם היא כוללת מרפסת, האם היא כוללת חניה ומה מיקומה וכו'.
- מועד המסירה- יש לרשום בהסכם תאריך למועד מסירה (לאחר קבלת טופס 4) כאשר איחור במועד המסירה יכול לזכות בפיצוי ע"פ חוק המכר.
- תשלום לעורך הדין של הקבלן- החל משנת 2015 נכנסה לתוקפה ההגבלה על שכר טרחת עורך הדין של הקבלן אשר יעמוד על 5,000 ₪ בצירוף מע"מ או חצי אחוז מסך המכירה בצירוף מע"מ ע"פ הנמוך מביניהם.
חשוב להדגיש, כי הרשימה דלעיל, הינה רשימה חלקית בלבד של סעיפי ההסכם אותם עלינו לבחון ולבדוק האם צויינו בהסכם או האם לאו.
הואיל, ומדובר באחד ההסכמים המורכבים ביותר, בקשר עם אחת העסקאות היקרות והחשובות בחייכם מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בענייני מקרקעין ובהסכמי מכר קבלניים בטרם ביצוע הרכישה.
**הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.