מדד הנדלן- המדריך לרכישת דירה חלק א
אחת מן העסקאות המשמעותיות בחיינו הינה רכישת דירה. המדובר בעסקה יקרה מאוד, כאשר על הרוכש המעוניין לבצע את עסקת הרכישה לבצע בדיקות רבות אשר יבטיחו את ביצועה וימזערו את הסיכונים.
מאת: עו"ד מיכאל שטרית
ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2014 נמכרו בישראל כ- 40,000 דירות. המשמעות הינה, כי בממוצע מתבצעות כ- 110 עסקאות מכר ביום.
שגרת חיינו, הפכה למרוץ יומיומי- המרוץ לעבר הדירה.
במאמר הבא, נציג בפניכם את הבדיקות המקדימות אשר על הרוכש לבצע בטרם יתקשר בעסקת הרכישה ובכך יוכל הוא למזער נזקים אפשריים ועתידיים בעסקה מורכבת מעין זו.
פרק א'- תיווך
מרבית עסקאות המכירה מתבצעות באמצעות מתווך. המתווך, אשר הינו בעל ניסיון ומכיר את השוק, מודע לרצונות הרוכש ולפיכך יודע לבצע את ההתאמה הרלוונטית בין הרוכש למוכר.
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996, הוא החוק המסדיר את עיסוקו של המתווך. ע"פ חוק המתווכים, על המתווך בעסקאות מקרקעין, להיות בעל הסמכה ורישיון לעסוק בתיווך.
בטרם יציג המתווך את הדירה הרלוונטית, יהיה עליכם לחתום על הזמנת עבודה. שכרו של המתווך ישולם כעמלה בגין עבודתו. יש לציין, כי העמלה המקובלת בשוק הינה 2% משווי העסקה ו/או סך קבוע מראש, אשר לעיתים תשולם מיד ובסמוך לחתימת הרוכש על עסקת הרכישה אל מול הקונה.
בהסכם הזמנת העבודה אשר ייחתם עם המתווך, יפורטו פרטי העסקה (כך למשל, אם מדובר בעסקת שכירות, יפרט המתווך בטופס הזמנת העבודה, כי הוזמנו אצלו שירותי תיווך בגין מציאת נכס לשכירות), פרטי הצדדים (פרטי המתווך ופרטי מזמין שירותי התיווך), וכמובן, תיאור הנכס.
יש להבין, כי עם חתימת הרוכש והמוכר על הסכם המכר, מסתיימים שירותיו של המתווך, והתשלום ישולם, אף אם לאחר מועד החתימה, העסקה לא יצאה לפועל מסיבות כאלו ואחרות.
אחת השאלות העיקריות (מעבר לתשלום) אשר עולות בעסקת תיווך היא- מה היא הבלעדיות?
הבלעדיות באה לעולם מתוך רצון של מתווכים לשווק דירות אשר ברוב המקרים בעליי הדירות עצמם לא הצליחו למכור אותם במשך תקופה ארוכה.
אותו מוכר, אשר מעניק את הבלעדיות בדירה, יודע, כי עסקת המכירה של דירתו תתבצע באמצעות אותו מתווך בלבד, הואיל והוא הסכים לתרום מניסיונו ומהיכרותו עם השוק ולשווק את אותה הדירה.
על מנת לקבל תמונה כוללת בין יחסי מתווך- לקוח, פנינו למר קובי גנון, מנהל משרד התיווך "נדלן-סיטי", על מנת לתת מספר דגשים מקצועיים לפני התקשרות בהסכם: "1. חשוב לבדוק את רמת המקצועיות של המתווך והיכרותו עם השוק המקומי. 2. חתימת הסכם התקשרות, הינה מערכת יחסים שנרקמת בין מתווך ולקוח שבה כל צד מבין ומכיר את רצונותיו של האחר. 3. שירותי התיווך מקנים חסיכת זמן יקר ללקוח, הואיל והמתווך המיומן יודע להתאים בין רצונותיו של הקונה לבין המלאי הקיים בשוק הרלוונטי."
**הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.